*REVOLUÇÃO NO CONDOMÍNIO*

*Adm. Antônio Lima – Administrador, MBA em gerenciamento de projetos pela Fundação Getúlio Vargas, especialista em gestão empresarial, empresário e consultor de empresas.

*REVOLUÇÃO NO CONDOMÍNIO*

O Residencial Turmalina foi o primeiro edifício residencial vertical construído em Macapá, sendo entregue em 2002, portanto há 17 anos. À época, a legislação era simplista, eis que não previa os requisitos de segurança e mobilidade, hoje tão requeridos nas edificações contemporâneas. Porém, certamente foram aplicados o que de mais moderno havia à época.

Eleito síndico em janeiro de 2018, o Administrador Antonio Lima se deteve na necessidade de realizar diagnóstico orçamentário e financeiro do condomínio, levantar os principais problemas através de pesquisa de satisfação via aplicativo de internet, elaborar o fluxo de caixa e o planejamento estratégico com a participação dos condôminos e moradores e aplicar técnicas da ciência da administração e ferramentas de gestão. Após o levantamento financeiro, foi detectado um passivo de mais de R$ 100 mil reais, com encargos sociais, férias e vale alimentação atrasados, seguro predial vencido, extintores sem recarga e outras demandas de manutenção que um prédio desta idade requer. O condomínio estava diante de uma grave crise financeira e de gestão.

Uma das primeiras atitudes como Administrador foi a automação da gestão, através da implantação de sistema de gestão de condomínio, via web, que permitiu melhorar o planejamento e controles financeiros e proporcionar uma gestão transparente, em tempo real, onde as partes interessadas – proprietários, inquilinos, moradores, imobiliárias e empregados – acompanhassem, através da internet, em seus telefones ou laptops. Com as economias de redução de pessoal, contratos com fornecedores, campanhas de consumo consciente e modernização do sistema de iluminação, as despesas com energia reduziram 30% e as despesas totais caíram em torno de 20%. Algumas ações inovadoras foram implementadas como a criação de comitês temáticos – segurança e acolhimento, conservação e saúde, ambientação e infraestrutura e lazer e recreação – com direito à cerimônia de posse no salão de eventos e o funcionário do ano. A baixa participação nas Assembleias Gerais preocupava bastante a direção, então foram criadas campanhas com depoimentos de moradores sobre a importância de participar das Assembleias. Essas ações resultaram no aumento da participação dos moradores de 15 para 30%. Está em teste um sistema de votação remota, através de aplicativos de internet e smartphone que permite o morador participar e votar sem sair de casa.

Para saldar as dívidas, foi necessário a cobrança de taxas extras ao longo do ano, pois era impossível fazer investimentos com um passivo descoberto. Saldadas as dívidas durante o exercício de 2018 e com as sobras mensais devido à redução de despesas, foi possível melhorar a qualidade da limpeza e manutenção, adquirir uniformes aos colaboradores, recarregar extintores, contratar o seguro predial obrigatório, reparo nas placas dos elevadores, melhorias no piso do estacionamento externo, modernização da iluminação das garagens, pintura do prédio e muito mais. Além disso, com o sistema de gestão on line, foi elaborado o plano de manutenção preventiva e corretiva como limpeza de cisternas e caixas d’águas, dedetização, manutenção de equipamentos e geradores.

O próximo desafio prioritário será adequar o prédio à legislação atual e requisitos de segurança como: sistemas de prevenção e brigadas de incêndios, sistemas de alarme e detector de fumaça, troca das mangueiras de combate a incêndios, implantar sistema de distribuição de gás externo, adequar e sinalizar as escadas de emergência e modernizar os elevadores. Tudo isso requer investimentos na ordem de R$ 170 mil reais. Com as sobras de hoje, levariam 16 anos para essa adequação.

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